Споры о классификации объектов недвижимости в Челябинской области
Споры о классификации объектов недвижимости в Челябинской области.
По следам конференции «Роль классификации жилой недвижимости в развитии отрасли» от 18 февраля 2016 г., организованной Опрой России и группой DevelopmentPro, автор делает вывод, что классификация таких сложных систем, как объекты недвижимости, может быть выполнена исключительно по нескольким основаниям. Попытка все основания классификации соединить в единый параметр неизбежно приводит участников рынка к путанице.
В начале 2016 года я принял участие в конференции, организованной группой DevelopmentPro, посвященной классификации объектов недвижимости. Благодарю организаторов за приглашение и замечательную организацию мероприятия!
Система классификации нужна:
•Девелоперам поможет строить то, что хотят покупатели •Риэлторам продавать то, что востребовано • Покупателям приобретать лучшее
Все доклады были интересны, но главное – охватывали тему с разных сторон и логически, и эмоционально. Скажу сразу – я не являюсь экспертом в недвижимости и свои соображения буду строить исключительно с методологической точки зрения.
Итак, коротко о задачах конференции. Есть классификация, принятая на федеральном уровне. Есть методика, по которой мы можем определить, какой объект к какому классу относится. Методика очень неплохо проработана, и отнесение объекта к тому или иному классу происходит с достаточной степенью точности. С другой стороны, закон допускает наряду с федеральной классификацией применять региональную систему, которая может кардинально отличаться. И вот эта сознательно оставленная брешь сделала возможной данную конференцию.
Теперь по сути вопроса. Предложенная на федеральном уровне классификация удобна тем, что она проста – есть только одна категория, условно А, В, С… И чтобы объекту попасть в категорию А или, допустим, В, нужно соответствовать большому числу критериев, рассчитанных по утвержденной методике. Неудобства начинаются, когда риэлтор или, например, покупатель, пытаются понять, что скрывается за этой литерой. Ведь если в одну классификацию «свалить» разные по природе элементы, то получается не пойми что. Например, расположение может влиять на категорийность. Это логично с точки зрения стоимости, но совершенно не логично с точки зрения самого объекта. А этап строительства? Да, стоимость сильно зависит от этого показателя. Но если строится объект категории А, то как он может быть В на этапе, например, котлована? На этом этапе это объект той же самой категории, только он еще не построен. Попытка добавить этот важный фактор в подобную классификацию вносит чудовищные искажения. Ведь, если объект добавлен куда-то на просторы интернета в одной категории, он будет найден пользователем в ней же, но на момент поиска пройдет его категория может измениться, что создаст сложности потребителю.
Смысл прост – подобные нестыковки снимаются, если предложить вариант ступенчатой классификации. Спасибо организаторам, заслушали экспертов из Омска. Они ясно уловили эти методологические неувязки и предложили две, как мне кажется, правильные вещи:
- Ступенчатую классификацию (классификацию по нескольким основаниям);
- Ценовое зонирование – как отдельная категория, не входящая в классификацию напрямую.
Поясню. Начнем с цены. Ценность для потребителя выражается формулой: ЦН = В – С, где ЦН – ценность, В – выгода, С – стоимость. Как мы видим, выгода формируется из параметров самого объекта (объективных и субъективных), а стоимость – это то, насколько застройщик предлагает покупателю раскошелится. Чем выше выгода, тем больше можно за нее просить. Эти очевидные вещи показывают вот что: выгоды должны быть включены в классификацию, а цена – нет. Она лежит в другой части уравнения ценности, а следовательно, может использоваться в качестве проверочного элемента, что и предложили коллеги из Омска, которые вынесли ценовое зонирование в отдельную категорию. Это был первый вывод.
Теперь выгоды. С ними сложнее, так как выгоды:
- Могут трансформироваться исходя из целей покупателя;
- На них оказывает влияние надсистема;
- Выгоды зависят собственно от системы;
- Выгоды зависят от процесса;
- Система, надсистема и процессы не могут быть «свалены в кучу».
По сути, мы имеем дело с элементами, которые должны быть разделены на уровне классификации. Попытка загнать эти «разношерстные» по своей природе элементы приводят к тому, что мы лишь сбиваем с толку заказчика и других участников рынка. К стати, запомнилась схема в одном из докладов, где заказчик находится в центре, а профессиональные участники рынка – вокруг него. Схема правильная, удивительно, что она не натолкнула на мысль о ступенчатой классификации…
Вывод второй: объекты недвижимости нужно классифицировать в зависимости от назначения и для каждой категории объектов вводить свою методику оценки (если это уже сделано, то можете меня поправить – мол о чем это он? Так и учитываем).
Вывод третий: необходимо разделить систему и надсистему. Город – это надсистема по отношению к объекту (категории) и рассматривать одно и второе вместе – большая ошибка, вносящая сумятицу на рынке. Объект категории В в центре и на переферии – это объект категории В. Цена разная, но какое отношение это имеет к свойствам самого объекта? При присвоении категории объекту должны учитываться только его подсистемы и максимум – ближайшая надсистема (инфраструктура на расстоянии пары сотен метров). Все остальное – это предмет отдельной классификации, так называемого «территориального зонирования».
Вывод четвертый: процессы должны оцениваться также отдельно. Процессы идут в системе и надсистеме. Поэтому, отдельно оценивается этап строительства и оцениваются перспективы развития городской инфраструктуры, где находится объект.
Таким образом, предлагаю следующий вариант классификации:
<категория объекта через характеристики объекта> <этап> <территориальное зонирование + литера перспективы развития данной территории> Классификатор разрабатывается для каждого вида объектов по назначению.
Затем, если данные нанести на карту города и наложить сверху сетку ценового зонирования (определенного по факту), то можно получить интересующие нас корреляции и проверить правильность наших выводов. С помощью такой, ступенчатой классификации, участники рынка получат непротиворечивую информацию, что и требуется по условиям.
Если идея будет принята, то дальше все просто. Берем основания нашей классификации и описываем критерии, которые уже проработаны в федеральной методике, каждому основанию классификации:
— объекту;
— процессу строительства;
— месту положения объекта;
— процессу развития места положения объекта.
Замечу, что оценка по критериям уже проработана, о чем говорили докладчики, то есть в распоряжении имеется уже готовый ресурс.
Такая оценка должна быть проведена для каждого типа объекта недвижимости, в зависимости от его назначения – жилье, общественные здания, производственные помещения… Здесь я могу быть неточным в силу недостаточности экспертизы, но специалисты меня поймут. Категория стоимости присваивается отдельно, она находится вне классификации объекта недвижимости. Теперь заказчик и любой специалист легко сориентируется, что это за объект и каковы его перспективы.
Надеюсь, что мои выводы были полезны коллегам и они их смогут применить в своей практике.